[스크랩] 목돈 안드는 전세

• “임차보증금 반환청구권 양도방식” 및 “집주인 담보대출 방식” 을 통해 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보대출 化하여 대출금리 인하 및 대출한도 확대를 도모하고 집 주인의 성향, 임차인의 소득수준 등을 감안하여 무주택 서민에게 전세자금 마련을 위한 다양한 선택권 제공
• 대출취급 기관 및 출시 일정
  • 취급기관 : 우리, 국민, 하나, 신한, 농협, 기업은행 등 6개 시중은행에서 우선 출시
  • 출시 일정 : 2013. 8. 23.이후

• 개념
  • 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에게 보증금 반환 청구권을 양도한 경우
  • 주택임대차보호법을 개정하여 금융기관에게도 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화하여 대출금리를 인하하고, 대출한도도 확대해주는 것

    

• 적용대상
  • 전세 신규계약 또는 전세 재계약에 관계없이 모두 취급가능하며,
  • 임차인이 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주이고, 전세보증금이 3억원 이하(지방 2억원 이하)인 경우
• 대출한도
  
  • 원칙적으로 3억원까지 대출이 가능하나, 상환능력별 보증한도(부부합산 연소득의 3.5∼4.5배)로 인해 소득에 따라 대출금액 제한
    ※ 상환능력별 보증한도(주택금융공사)
    

    연간소득		연간 인정소득
    		일반가구	보증한도 우대조치 대상가구*
    무소득	공공임대사업자 임대목적물	41백만원	51백만원
    	기타	20백만원	41백만원
    15백만원 이하 (무소득 제외)		41백만원	51백만원
    15백만원 초과~20백만원 이하		연간소득×3.5	연간소득×4.0
    20백만원 초과		연간소득×4.0	연간소득×4.5

    * 다자녀·신혼·지방소재·다문화·장애인 가구
    
• 대출금리 : 평균 3% 후반∼4% 초반 수준으로 예상

• 개념
  • 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달
  • 세입자는 신용대출을 받아 전세자금을 마련하던 것을 주택담보대출 금리만 납부하게 되어, 그만큼 대출이자 부담 감소

    

• 적용대상
  • 임차보증금 반환청구권 양도방식과 동일*하나, 전세 재계약인 경우에만 적용(신규 전세계약 불가)
    * 임차인이 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주이고, 전세보증금이 3억원 이하(지방 2억원 이하)인 경우
    
• 대출한도 : 대출한도도 5천만원(지방 3천만원)으로 제한
• 대출금리
  • 주택담보대출금리로 평균 3% 후반∼4% 초반 수준으로 예상
• 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제·금융지원 방안
  1. 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%)
  2. 집주인의 주택담보대출 규모에 비례하여 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브
  3. 또한, 집주인이 전세금 해당액을 주택담보대출로 받은 경우, DTI를 금융회사 자율로 적용토록 하고, LTV도 70%까지 완화
  4. 대한주택보증에서 이자지급 보증 상품을 마련하여 임차인이 이자납입을 연체하는 경우에 대비한 임대인 보호 장치도 마련

  * 기존 전세금이 있는 전세재계약이 대상이어서 집주인이 손실을 입을 가능성은 없으나, 집주인이 전세금을 대출금 상환용도 등으로 이미 사용하여, 매월 이자를 대신 납부하기 어려운 경우에 대비하여 보증상품 마련(보증가입은 선택사항)

 

• 정부는 렌트푸어 지원 및 임대차 시장 안정을 위해
  행복주택 등 공공임대주택 공급확대와 함께 준공공임대 등 양질의 민간임대주택 공급을 확대하여 수급불균형을 해소하고,
  임차인의 주거비 부담 완화를 위해 주택바우처 등 다양한 맞춤형 주거지원 대책을 마련하고 있음
  
• 다만, 공공임대 확충 등에 시간이 소요되고 현재, 무주택 서민들이 전세금 마련에 어려움을 겪고 있어,
  전세가구의 목돈 마련 부담 완화를 위해 목돈 안드는 전세대출 제도를 도입하게 되었음
• 목돈 안드는 전세제도의 핵심은 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출化함으로써 대출한도 증액 및 금리 인하를 도모하려는 것임
  단, 집주인 성향 등을 감안하여 두 가지 유형의 목돈 안드는 전세제도 마련
  
  1. 목돈 안드는 전세, 임차보증금 반환청구권 양도방식 : 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도한 경우 금융기관에 우선변제권을 부여하여 전세대출 담보력 강화
  2. 목돈 안드는 전세, 집주인 담보대출 방식 : 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달

• 정부는 주택시장 정상화를 통한 전세수요의 매매수요 전환으로 전월세 시장 안정을 도모하고 있으나, 시간이 소요
  이 과정에서 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원은 불가피
• 다만, 지원대상을 무주택자로 한정하고, 소득요건도 부부합산 6천만원 이하로 제한하여 과도한 대출 확대 예방

• 목돈 안드는 전세를 6개 은행을 통해서만 취급하겠다는 것은 아님
  다만, 목돈 안드는 전세는 이번에 법 개정 등 제도개선을 통해 새롭게 개발된 대출상품으로 초기단계에서 안정적인 상품 출시를 위해
  현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고, 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하게 되었음
  
• 향후, 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획

• 임차보증금 반환청구권* 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로,
  세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용
  * 임차보증금 반환청구권이란 세입자(임차인)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권
  
• 다만, 금융기관은 現 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적
  * 現 주택임대차보호법은 임차인에게만 우선변제권을 인정하고 있음
  
• 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 근저당권에 준하는 담보력이 확보되어,
  금융기관의 대출금 회수가능성이 높아짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대
  * 대출금리가 보증료 포함 4% 내외로 되어 기존 신용대출(6~7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과 기대
  

• 궁극적인 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거안정을 지원하는 것으로 임대차보호법 제정 취지에 부합
  * (입법례) 본 제도는 사실상 민간 은행 자금을 활용한 전세임대로 그 본질이 LH의 전세임대와 같고 현행 임대차보호법은 법인인 LH에 대해 우선변제권 인정
• 법논리적으로도 임차인이 갖는 우선변제권을 채권 양수인인 금융기관이 행사하지 못한다는 것은 모순

• 집주인 입장에서는 임차보증금 반환 주체가 임차인에서 금융기관으로 변경된다는 점을 제외하고는 실질적인 차이가 없음
  보증금의 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 됨
• 전문성이 높은 금융기관을 상대해야 한다는 막연한 불안감이 있을 수 있으나, 중개업소 등을 대상으로 적극적으로 홍보하여 불안감을 해소해 나갈 계획

• 원칙적으로는 금융기관 범위에 대한 제한없이 모든 기관에게 우선변제권을 인정하는 것이 논리적으로 타당하나,
  제도초기에 광범위하게 제도적용 범위를 인정할 경우, 사채업자 등 악용가능성 우려
  

• 계약 종료시 은행이 집 주인에게 받은 임차인 몫 임차 보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납(전세대출 계약서에 반영)

• 집주인 담보대출방식은 전세계약을 갱신하는 경우를 대상으로 하는데,
  • 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 제공한 만큼, 충분히 참여할 유인이 있다고 판단됨
    * 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면
    
  • 특히, 재계약하지 않고, 새로운 세입자를 구할 경우, 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 및 부동산 중개비용* 등을 감안할 때,
    * 전세보증금 3억원 가정시 약 100만원 중개비(거래금액의 0.3∼0.6%) 발생
    
  • 기존 세입자와의 유대관계에 따라 집주인이 담보대출 받는 것에 대한 심리적 거부감을 충분히 극복할 수 있을 것으로 예상
    
    ※ 목돈대출시와 신규 전세계약시 장단점 비교(전세금 2.5억→3억 상승가정)

    구분	목돈대출시(계약갱신시)	신규 전세계약시
    장점	부동산 중개비용 절감 가능 *전세금 3억원에 대해 약 100만원 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 절감 새로운 세입자와의 계약에 따른 심리적 스트레스 방지	전세보증금 대신 담보대출을받는 것에 대한 심리적 거부감 방지 임대차계약 외에 별도로 요구되는 절차적 불편 없음
    단점	전세보증금 대신 담보대출을받는 것에 대한 심리적 거부감 임대차계약 외에 은행으로부터 대출을 받아야 하는 절차적불편	부동산 중개비용 발생 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 발생 새로운 세입자와의 계약에 따른 심리적 스트레스 발생

• 위와같은 장점에도 불구하고, 집주인이 주택담보대출을 거부하는 경우에는 임차보증금 반환청구권 양도방식 목돈 안드는 전세를 통해서도 대출 가능

• 집주인 대출방식은 금융(LTV, DTI 완화)·세제지원이 이루어지므로, 가계대출 증가, 재정여건 등을 감안하여 증액계약으로 한정
  또한, 다가구, 다세대 주택의 경우 담보대출 가능금액 심사에 약 3주∼1개월이 소요되어 임대차계약기간에 맞추어 대출이 이루어지기 어려운 점도 고려
  * 목돈 안드는 전세대출(예: 5천만원)을 받는 조건으로 임대차계약을 체결하였는데, 대출가능 금액이 적어(예:3천만원) 임대차계약을 이행하기 어려운 경우 발생
• 실적 등을 모니터링한 후, 추후 확대 여부 검토

• 집주인의 목돈 안드는 전세 참여를 유도하기 위해 다양한 세제지원 방안 마련
  전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례하여 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브 제공
  
• 전세보증금에 대한 비과세 필요성이 큰 다주택자 등의 경우 본 제도에 참여할 유인이 크며,
  세입자를 구하기 어렵거나 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상
  

• 세입자가 이자납부를 지연하는 경우에 대비하여,
  세입자가 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급토록 하는 이자지급 보증 상품을 마련하여 제공할 예정(임대인 요구 등에 따라 선택적으로 이용 가능)
  * 일반적으로는 목돈 안드는 전세 외에 기존 임차보증금이 있으므로, 보증없이 이자납입 연체금액을 기존 보증금에서 차감하는 경우도 많을 것으로 예상
• 다만, 임차인이 이자납입 연체 이후 임대인이 대위변제하기까지 기간 동안 이자연체 정보가 남게되면 임대인의 신용등급이 하락할 위험이 있으므로,
  임대인이 대신 이자를 납입하기 까지 약 1개월간 연체정보 등록을 유예토록 할 예정
  

• 임차인이 대출이자를 납부하지 않을 경우에 보증기관이 임대인에게 이자를 대신 지급하는 이자지급보증으로
  임대인의 요구가 있을 경우, 임차인이 이자지급보증을 신청하여 보증상품에 가입
• 보증신청을 하기 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출
  다만, 임대인 및 임차인의 편의를 위해 은행창구에서 대출신청 접수시 보증상품 안내
  
  담당부서: 주택정책과, 연락처: 044-201-3334
  

출처 : 구국의 지도자

글쓴이 : 마당쇠 원글보기

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