[스크랩] 감사원 아파트 관리비 부과 및 집행실태 감사결과 발표

 

감사원, ｢아파트 관리비 부과 및 집행실태｣    감사결과 발표

 

□ 감사원은 '10. 4. 29.부터 6. 11.까지 서울특별시 관내 공동주택을 대상

으로 아파트 관리비 부과ㆍ집행 등 공동주택 관리실태를 점검

○ 아파트는 국민 생활과 밀접한 공간*이자, 시가총액 1,700조 원의 중요

한 자산 가치를 갖고 있어 민주적이고 효율적인 공동주택 관리가 필요

 

  * 아파트 등 공동주택 현황 : '00년 533만 호 → '08년 777만 호

   (전체 주택 1,417 만호의 55%)

    - 그러나 그동안 정부는 “주택의 공급”에만 치중하고 “주택의 관리”

    에는 “사적 영역”이라는 이유로 소홀하여 사회경제적 손실 및 국가

     자원 낭비 초래

‣ 사생활을 강조한 아파트 생활은 우리나라 전통의 공동체 의식을 붕괴시키고 그로 인한 입주민 간 분쟁과 갈등으로 사회경제적 손실이 크게 증가 ex) 입주민 분쟁 법정 사건은 ‘05년(민사 78건, 형사 80건)에서 ‘09년(민사 501건, 형사 465건)으로 최근 5년간 6배 증가 ‣ 관리부실로 공동주택이 조기 노후화되어 재건축에 따른 국가자원 낭비 초래 ex) 각 국의 아파트 수명: 영국 130년, 미국 103년, 프랑스 86년, 독일 79년, 한국 22년

   ○ 이에 감사원에서는 공동주택 관리실태를 체계적으로 점검하여 종합

    적인 개선방안을 제시하고자 이번 감사를 실시

 □ 이번 감사는 제한된 시간과 인력으로 전국 2만 5천 개가 넘는 아파트

를  모두 조사하기는 곤란한 반면, 통계적 유의미성은 필요하다는 전제 하

에

  ○ 서울시 관내 아파트 중 ｢주택법｣상 의무관리대상 아파트(1,997개 단지)

   가 제출한 자료를 중심으로 분석하였고, 그 중 77개 아파트를 표본

   (분양/ 임대, 위탁/자치 등 고려)으로 현장 점검하였으며,

○ 종합적이고 체계적인 분석을 위해 다음과 같은 공동주택 관리체계분석

 틀을 적용

<공동주택 관리체계>    ￭ ｢주택법｣ 및 개별 아파트에서 정한 공동주택관리규약을       근간 으로 하는 공동주택 관리체계는 동대표로 구성되어 중요        사항을 의결하는 입주자대표회의, 비전문적인 입주민을 대신해 관리업무를 수행하는 관리주체와 이들을 지원 및 감독하는 정부로 구성되어 있으며 - 입주민 권익보호와 효율적인 공동주택 관리를 위해서는 관리당사자의 자기 역할 충실과 당사자 간 상호 견제와 균형이 필요 [그림] 공동주택 관리당사자 간 역할관계

□ 감사결과, 다음과 같이 전반적인 공동주택 관리 부실로 국민생활 불편

및 막대한 국가자원 낭비 우려가 있어 정부의 역할 재조정 등 공동주택 관

리체계에 대한 보다 근본적인 개선 필요

<관리주체 측면>

○ 서울시 관내 주택관리업체 236개 업체 중 절반이 넘는 126개 업체

(53.4%)가 등록요건도 미달한 부실업체(감사기간 중 21개 업체 자진폐업)로

부실관리에 따른 입주민 피해 우려

￭ 중랑구 관내 D업체의 경우 자본금이 7백만 원에 불과한 등 4개 업체가 최소 등록요건인 2억 원에 미달   ￭ 동작구 관내 E업체 등 10개 업체는 3년 이상 주택관리실적이 전 혀 없어 당연 등록말소 대상인데도 등록 유지   ￭ 송파구 관내 L업체는 기술자 5명 전원이 근무하고 있지 않은데 도 2010년 6월 현재 36개 단지 관리 중

○ 또한, 위 236개 업체 중 100개 업체 소속 국가기술자들 215명은 해당 업체에 근무하지도 않으면서 불법으로 자격증만 대여한 것으로 추정

￭ 중랑구 소재 S업체은 기술자, 주택관리사 등 5명 전원을 타 업체 에 근무하고 있는 사람의 국가기술자격증을 대여받아 등록   ￭ 고압가스 관련 기술자 L某는 '08. 10. 16.부터 다른 업체에 근무 하고 있는데도 성북구 관내 E업체에서는 위 사람에게 매월 급여 80 만 원을 현금으로 지급하고 기술자로 등록   ￭ 위험물관리기능사 L某는 K업체와 L업체에 각각 ‘09. 3. 11.과 ’09. 10. 19.부터 근무하다가 이번 감사 시 이중 취업한 것이 드러 나자 감사기간 중인 ‘10. 6. 15. K업체에서 퇴사

○ 더구나, 영세한 주택관리업체들은 과당경쟁으로 위탁수수료 0원에 낙

찰되는 사례까지 발생하고 있으며, 공동주택을 전문적으로 관리하기보다

는 단순한 인력파견 업체에 불과하여 위탁관리제도 무용론마저 등장

- 더 나아가 주택관리업체들은 아파트 관리 업무를 수탁하기 위하여 입주자

대표회의를 상대로 로비를 하면서 각종 비위를 자행하고 있는 등 입주민에

게 전문적이고 효율적인 관리서비스 제공은 뒷전

[그림] 공동주택관리와 관련된 부정․비리 경로

 

○ 한편, 관리사무소장은 전문성 부족으로 입주민에게 불필요한 관리비를

 

 더 부담하게 하거나, 일부 아파트에서는 관리비 과다 징수 후 부당 사용

￭ 강남구 E아파트의 경우 전기요금 계약방식을 잘못 선택하여 최 근 2년간 7억 717만 원의 전기요금을 더 부담하는 등 서울시내 817개 단지 중 340개 단지가 최근 2년간 전기요금 161억여 원을 더 부담   ￭ 강동구 K아파트의 경우 단일계약으로 한전과 전기사용 계약을 체결하고도 세대에는 저압요금을 부과하여 전기요금 잉여금(3년간 1억 3천만 원)을 발생시킨 뒤 이를 직원 단합비, 동대표 운영비 등으로 사용   ￭ 일부 지방자치단체에서는 잘못된 조례에 근거하여 입주민들에게 연간 5억 8,298만 원의 수도요금 과다 부과

○ 해당 아파트 관리규약에 따르면 경쟁입찰로 업체를 선정해야 하는데도 수의계약으로 선정하거나, 경쟁입찰의 형태만 취하고 실제로 입주자대표회의에서 최저가 업체를 제외하고 다른 업체를 임의로 선정

￭ 관리규약 상 위탁관리업체와 200만 원 이상 공사계약 등은 경쟁   입찰로 해야 하는데도 마포구 S아파트의 경우조명 교체공사   (72,165,500원)를, 구로구 K아파트의 경우 정화조공사(69,500,000   원)를 수의계약으로 체결하는 등 5,308개 계약 건 중 2,127개   (40%)를 수의계약으로 체결     ￭ 강서구 D아파트에서는 승강기유지보수공사계약 등을 체결하면   서 유효한 최저가 업체가 존재함에도 최저가 업체가 아닌 업체와   임의로 계약을 체결

○ 재활용품 판매, 장터 개설 및 어린이집(독서실) 임대 등의 부동산 임대에 따른 임대수익 등 잡수익이 누락되거나 불투명하게 운영

￭ 관악구 B임대아파트의 경우 부녀회에서 알뜰시장을 관리하면서   수입․지출 내역(수입금: 연 15,000,000원으로 추정)을 미공개   ￭ 동작구 관내 16개 아파트 단지 대상으로 재활용품 계약실태를   확인결과 16개 아파트 단지 중 14개 단지가 부녀회나 입주자대표   회의가 수의계약으로 판매계약을 체결하면서, 세대당 판매 단가가    적게는 8,027원에서 많게는 33,600원으로 4배 이상 차이를 보이   고 있는 등 업체 선정 과정이 불투명

○ 법에서 정한 장기수선계획도 수립하지 않은 채 아파트에 대한 보수 등을 제대로 하지 않아 관리비 증가 및 공동주택 조기노후화 촉진

￭ ｢주택법｣ 제47조 및 제101조 제1항에 따라 장기수선계획을 수 립하지 않거나 계획에 따라 주요시설을 교체 및 보수하지 않으면 각각 500만 원 또는 1천만 원 이하의 과태료에 처해지는데도 표본 조사 결과 70.9%와 66%가 이를 위반   ￭ 노후화된 난방관 등을 제때 교체하지 않아 1.5배 이상의 관리비 증가 초래

<입주자대표회의 측면>

○ 다수 입주자의 무관심 속에 일부 동대표 등은 관리규약을 개정하여 자신들만 종신제로 동 대표를 할 수 있게 하거나 입주민의 알 권리 등을 제한

￭ 노원구 J아파트 동대표들은 자신들만 종신제로 동대표를 할 수   있도록 관리규약을 개정해 놓고 입주민의 공사 서류 공개 요청을   거절   ￭ 서울시 100개 아파트 표본조사 결과 22개 아파트에서는 관리현   황 등을 공개하지 않도록 관리규약을 정해놓고, 15개 아파트에서는   65세 이상은 합리적 이유 없이 동대표를 할 수 있게 하거나 공사계   약 업체와 관련된 사람도 동대표를 할 수 있게 하는 등 관리규약을   마음대로 제정

○ ｢주택법｣에서는 입주자대표회의가 계약 체결 등 집행업무를 할 수 없게 되어 있는데도 90% 이상이 이를 위반하는가 하면, 더 나아가 각종 이권에 개입하면서 금품 등을 수수

￭ 노원구 J아파트 입주자대표회장 J某 등 동대표 4명은 서로 번갈   아 가며 입주자대표회장을 하면서 장기수선충당금 1억 7천여만 원   을 입찰 공고나 계약서도 없이 특정 업체에게 공사를 맡긴 후 금   품을 수수하는 등 입주민의 관리비를 마음대로 사용   ※ 위 동대표 4명 및 관리사무소 직원 2명은 D건설 대표   L某에게 관리비를 못 내 동대표에 출마 못하니 돈을 달 라고 요구하기도 하고 돈을 안주면 2∼3일간 공사를 못 하도록 방해하고, 노래방 등에서 위 업체로부터 향응을 제공받으면서 공사 수주 대가로 4,620만 원을 수수   ￭ 마포구 S아파트 前 입주자대표회장 D某는 아파트 소유권을 상실 하여 동대표 자격이 없는데도 이러한 사실을 숨긴 채 2년 6개월간 입주자대표회장을 하면서 면허가 없는 자와 공사계약을 체결하거 나 입찰이 성립되지 않는 1인 입찰에 의한 계약을 체결

○ 한편, 이러한 문제들에 대해 예금통장 입출금 내역이 맞는지 여부만 확인하는 수준인데 비해 비용은 많이 드는 외부 회계감사로는 적절한 통제 곤란

 

￭ 서울특별시 관내 1,258개 아파트 단지 중 최근 3년 동안 매년   외부회계 감사를 실시한 단지 수는 70개 단지(5.6%)에 불과하고,   3년간 한 번도 실시하지 않은 단지 수가 709개 단지(56.3%)에 이   름   ￭ N아파트에서는 외부회계감사를 받았으나 주민들이 결과를 믿지   못하여 따로 500만 원의 성금을 걷어 회계감사를 재실시한 결과   관리사무소장의 잡수익 통장(4,500만 원)을 발견

<정부(국토해양부ㆍ지방자치단체) 측면>

□ 반면, ｢주택법｣ 제59조에 따라 관리주체 등을 지도ㆍ감독해야 할 지자체에서는 인력 부족 등을 이유로 사실상 방치

○ ｢주택법｣상 벌금 또는 과태료 처분에 해당되는 강행규정 위반비율이 적게는 12%, 많게는 90% 이상이나 되는데도 이에 대한 지도ㆍ감독 실적은 전무

[표] ｢주택법｣ 강행규정 위반 현황

강행 규정	벌칙 규정	점검 결과
주택관리사(관리주체) 이외의 자의 집행업무 금지(법 제98조 제9호)	1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금	- 현장점검 77개 아파트 대부분 위반 - 계약 자료 분석 시 90.9% 위반
장기수선계획에 따른 주요시설 교체 및 보수 의무(법 101조 제1항)	1천만 원 이하 과태료	- 영등포구와 도봉구 관내 127개 단지 중 90개 단지(70.9%) 이상 위반
장기수선계획 수립 및 조정 의무 (법 제47조)	500만 원 이하 과태료	- 영등포구 관내 62개 단지 중 41개 단지(66%) 위반
관리사무소장의 보증보험 의무가입(법 제55조의2)	500만 원 이하 과태료	- 서울특별시 관내 1,258개 단지 중 218개 단지(17.3%) 위반
주택관리업체의 등록요건 유지 의무(법 제54조)	등록말소 또는 영업정지 또는 과징금, 경고 등	- 서울특별시 관내 236개 업체 중 126개 업체(53.4%) 미달
주택관리사의 전기기사 등 겸직 금지(법 제43조)	1천만 원 이하 벌금	- 서울특별시 관내 1,258개 단지 중 153개 단지(12.2%) 위반
관리비 인터넷 공개 의무 (법 제45조 제4항)	500만 원 이하 과태료	- 2010년 4월 현재 3,433개 단지(26.9%) 미공개

 

○ 또한, 지자체에서는 공동주택 관리비용을 지원하면서 특정 아파트에 중

복 지원하거나, 과다 지원하고 있는 등 지원 관리 체계도 부실

￭ 마포구에서는 공동주택 관리비용을 지원받은 공동주택은 5년   이내 유사한 사업에 대하여 중복으로 지원금을 지원할 수 없는데   도 ‘06년 도로보수 명목으로 3,957만 원을 지원한 D아파트에 또다   시 도로보수 명목으로 ’08년 420만 원, ‘09년 836만 원을 지원하는   등 관내 2개 특정 아파트에 같은 사업을 중복 지원   ￭ 성동구와 강서구에서는 아파트 관리주체가 허위계약서를 작성 한 후 해당 업체 계좌로 입금한 후 그 중 일부를 당해 아파트 명의 의 계좌로 되돌려 받는 등의 방법으로 보조금을 과다 지급받았는 데도 이를 알지 못하여 5개 아파트에 3,000만여 원의 보조금을 과 다 지급

○ 특히, 정부에서 입주민 간 분쟁을 방지하고자 도입한 관리비 인터넷 공

 

개, 분쟁조정위원회 등의 제도들에 대한 사후관리를 전혀 하고 있지 않아

 

오히려 최근 입주민 간 분쟁이 증가

￭ 정부에서는 ‘09. 9월부터 관리비 부과의 투명성을 제고하기 위   해 그 내역을 인터넷에 공개하도록 하고 있으나 ‘10년 4월 현재   12,768개 의무공개대상 공동주택 중 26.9%인 3,433개 단지에서 공   개하지 않고 있는데도 이를 방치하여 ‘10년 1월보다 비공개단지 비   율이 오히려 증가(8.3%)   ￭ 공동주택 내 분쟁 해결을 위해 ‘03년부터 분쟁조정위원회를 시· 군·구에 설치․운영하도록 하고 있는데 서울시 25개 자치구의 위원 회 전체 개최 실적은 ‘03년부터 총 3회에 그칠 정도로 제 기능을 못 하고 있고, 일부 구청은 위원회조차 미구성   * 입주민 분쟁 법정 사건은 ‘05년(민사 78건, 형사 80건)에서 ‘09년(민사 501건, 형사 465건)으로 최근 5년간 6배 증가

□ 이상과 같이 현재의 공동주택 관리시스템은 ｢주택법｣의 취지와 달리

○ 현실에서는 관리주체의 전문성 부족, 입주자대표회의의 비민주성, 지

방자치단체의 소극적인 자세 등으로 인하여 그 기능을 제대로 하지 못하고

있어

○ 입주민 피해 방지와 공동주택의 효율적 관리를 위해서는 현 실태를 반영하는 보다 근본적인 관리시스템의 개선 방안이 요구됨

□ 이에 감사원에서는 금품수수 혐의가 있는 동대표 등에 대해서는 검찰에

수사요청하는 한편, 입주민의 불필요한 전기요금 부담 문제, 형식적인 위탁

관리제도 운영 등 감사결과 드러난 문제점들에 대해서는 국토해양부, 서울

특별시 등 관계기관에게 개선 대책을 마련하도록 통보하였음

□ 끝으로, 이번 감사원 감사는 그동안 정부에서 별 관심을 갖고 있지 않았

던 “공동주택 관리”에 대한 첫 감사 시도였으며, 감사기간 중 관계기관의

근본 인식을 바꾸는 데 기여한 등 나름의 성과가 있었으나

○ 아파트 단지는 2만 5천여 개가 넘고, 관리비 분야만 하더라도 전기요금

뿐만 아니라 난방비, 상․하수도 요금 등 그 종류가 많고 복잡하여

 

- 주어진 시간과 인력의 한계가 있었고, 입주자대표회의나 관리주체 등은

감사원의 직접적인 감사대상이 아니어서 여러 가지 어려움이 있었음

 

- 또한 ｢주택법｣ 등 10개 넘는 공동주택관리 관련 법률 체계에 대해 깊이 있

는 접근을 하지 못하였고,

 

- 주택관리업자 간의 과당경쟁에 따른 부실운영, 전문성 강화 등 위탁관리

제도에 대해서도 깊이 있는 분석을 하지 못한 아쉬움이 남음

 

※ 감사원에서는 금번 감사를 계기로 아파트 관리비, 재개발ㆍ재건 축, 복지단체, 각종 회원권 발급업체 등 민간부문이면서도 다수인의 이해가 관련되거나 공익성이 요구되는 ○ 이른바 “준공공부문”의 감사 사각지대를 해소하여 민생 안정에 적극 기여하고자 ○ 2010년 8월 “준공공부문의 외부감사제도 도입에 관한 연구” 용역 을 발주하여 수행하였으며 - 연구결과, 아파트관리비, 재개발․재건축 집행, 복지단체, 회원 권 등 준공공부문의 업무 과정을 주민의 요청에 따라 감사를 실 시하는 방안 등 제안된 여러 가지 대안에 대해서도 향후 추가적 인 검토를 실시할 계획에 있음

감사결과에는 드러나 있지 않으나 이번 감사가 착수(2010. 4. 29.)된 이후 국토해양부에서는 2010. 6. 29. 관리비 집행의 투명성을 확보하기 위해 주택법령을 대폭 개정하였으며, 서울특별시에서는 2010. 8. 31. 그동안 소극적이었던 공동주택 관리에서 벗어나 공동주택관리규약을 13년 만에 전면 개정하는 등 관리 패러다임 전환을 선언

출처 : 퀸박

글쓴이 : 마당쇠(쉰둥이) 원글보기

메모 :